我看到很多支持經濟繁榮的人批評川普考慮恢復50年期抵押貸款的消息。然而，在我看來，這些批評大多是誤入歧途。我最好的猜測是，川普政府正在嘗試一種明智的放鬆管制措施，部分地扭轉了過去幾十年來糟糕的聯邦政策。這些政策限制了人們的選擇，也是許多年輕人無法獲得房屋貸款的部分原因。 雖然目前尚不清楚川普打算如何推廣50年期抵押貸款，但對這條新聞的一種合理解讀是，他只是想放鬆對抵押貸款期限限制和貸款人責任規則的監管。具體而言，他將指示監管機構修改規則，取消「合格抵押貸款」定義中30年的期限上限，並允許政府支持企業（GSE）購買50年期抵押貸款。 這一點至關重要，因為現行的合格抵押貸款規則將所謂的「安全港保護」限制在期限為30年或以下的、經過全面核實的貸款上。這意味著發放期限更長或要求更寬鬆的貸款會使貸款機構面臨償付能力訴訟和處罰。償付能力訴訟是指借款人指控貸款機構未能滿足聯邦承保要求。這會造成事後法律風險，增加債權人的信用風險，也是阻礙房貸發放的重要因素。 這些訴訟源於2010年《多德-弗蘭克法案》的貸款監管規定，旨在保護借款人免受「掠奪性」和「不負責任」貸款的侵害。但實際上，這只是以家長式作風限制借款人做出某些選擇，並聲稱是為了他們好。可預見的結果是信貸選擇減少、合規成本增加以及房屋市場調整速度放緩，使得人們更難獲得抵押貸款購房。 我看到很多人抱怨川普的這項聲明，聲稱此舉無異於“補貼住房需求”，我們應該放鬆對住房建設的管制。但這種批評在我看來從根本就是錯的。首先，聯邦政府對住房監管實際上無能為力，或許只能透過任命激進的最高法院大法官和威脅州政府改變政策來勉強應付，所以批評川普沒有放鬆住房管制並不公平。 但從根本上講，這種措施與單純補貼住房需求截然不同。在一個簡單的經濟模型中，房價應該等於預期未來租金的現值，也就是說，房價反映了房產未來可提供的所有房屋服務的折現價值。放寬抵押貸款管制不應提高這些未來租金或改變折現率；它只會減少決定誰能買房的融資限制。這意味著市場將更有效地分配住房，一些消費者選擇以靈活的條款購房，而另一些消費者則選擇租房，而不是被迫接受同樣的僵化的30年結構，從而抑制了借貸和所有權偏好的合理差異。 這看起來完全不像「讓政府補貼住房，同時限制供應」。相反，這正是那些提倡住房富足的人應該歡呼雀躍的：川普精準地針對了那些讓年輕人更難獲得購屋資金的聯邦法規。這些法規導致人們推遲擁有住房的時間，尤其是對於那些負債收入比高的借款人，例如背負巨額學生貸款的年輕人而言。
你或許會認為，川普允許房利美和房地美這兩家政府支持企業（GSE）購買50年期抵押貸款，實際上是在補貼房屋市場。這裡的論點是，投資人預期政府會在GSE出現虧損時出手相救。這種預期是在2008年金融危機期間形成的，當時政府接管了這兩家GSE，並提供了財政部資金支持。由於投資人仍依照這種保障存在的假設來定價證券，因此擴大GSE的購買範圍通常被視為政府對房屋金融的隱性補貼。 但這種說法具有誤導性。事實上，川普已經採取措施終止那些造成人們抱持這種期望的託管制度。 2019年，他下令財政部製定終止託管制度的計畫。隨後，財政部和聯邦住房金融局（FHFA）修訂了購屋支援協議（PSPA），以便兩家政府支持企業（GSE）能夠保留資本。最近，在2025年5月，川普表示他正在努力推動房利美和房地美上市。 2025年10月，FHFA局長威廉·普爾特證實，政府正在努力終止這些託管制度。 我個人認為，川普應該做的不僅僅是結束託管並將政府支持企業（GSE）上市。然而，即便他真的做到了這一點，之後又放鬆了抵押貸款規則，也不會真正產生有意義的補貼。相反，這只會讓信貸市場更加開放。 儘管我們顯然也應該放寬地方住房法規，但從消費者福利的角度來看，這種聯邦層級的放寬管制顯然是件好事。一旦你了解租屋和貸款買房之間根本的經濟權衡，這一點就顯而易見了。 不幸的是，我懷疑這種消費者福利論點對幾乎所有人來說都難以理解。絕大多數人對租屋和貸款買房之間的權衡缺乏了解。這種理解不足導致他們對住房市場以及我們應該採取哪些法律來解決該市場所謂的種種問題發表了錯誤的言論。 讓我解釋一些基本概念。與普遍的誤解相反，當你貸款購買房產等資產時，從第一天起，你就擁有了該資產的所有權，無論是經濟上的還是通常的法律上的。貸款方並不擁有該資產的所有權。他們只是擁有擔保權益，在你違約時有權收回該資產。這與租屋有著本質上的區別，因為租客不享有任何所有權：他們不能出售、抵押或改變租賃資產，而且他們的使用權受到租賃協議的限制，該協議可以隨時終止。 這是選擇租房還是貸款買房的最根本的經濟理由。不同的人對獲得住房產權的重視程度不同，這意味著有些人應該買房，而有些人應該租房子。良好的住房政策不應僅僅是保護人們免受「貪婪」貸款機構的侵害，而應承認偏好的差異，並確保市場能夠提供符合人們個人情況的選擇，從而使他們更好地獲得滿足自身需求的住房。
當然，這種分析與主流人群討論住房政策的方式截然不同。相反，人們通常關注更簡單化的觀點，其中最突出的一點是，買房對幾乎所有人來說都比租房好，人們租房只是因為買不起。人們往往會提出各種站不住腳的論點來支持這種看法。例如，人們經常聲稱買房比較好，因為可以投機房價，押注房價上漲速度會超過整體市場。然而，這種論點幾乎總是站不住腳的。任何負責任的理財顧問都不會建議為了投機單一且缺乏多元化的資產而背負巨額貸款。僅僅因為投機資產恰好是房產，相關的考量實際上並沒有太大區別。 人們常說的另一種觀點是，租房就像“扔錢”，因為不像償還房貸那樣，租房不會像還房貸那樣通過償還本金來積累資產。但這種觀點也是錯誤的。你不會透過償還本金來累積財富，你只是在減少債務。租房並非丟錢，它只是透過有時限的租賃合約而非所有權，來獲得對某項物品的不同、更少的權利。 除非你不認同市場價格，或政府補貼和監管扭曲了市場，否則沒有經濟理由認為擁有房屋就能節省淨現值成本。當然，政府在實踐中確實會扭曲市場。然而，這並非透過進一步幹預市場而使情況變得更糟的合理理由。充其量，這只意味著利用政府鼓勵購屋的項目可能符合你的個人利益。