我看到很多支持经济繁荣的人批评特朗普考虑恢复50年期抵押贷款的消息。然而，在我看来，这些批评大多是误入歧途。我的最佳猜测是，特朗普政府正在尝试一种明智的放松管制措施，部分地扭转了过去几十年糟糕的联邦政策。这些政策限制了人们的选择，也是导致许多年轻人无法获得住房贷款的部分原因。 虽然目前尚不清楚特朗普打算如何推广50年期抵押贷款，但对这条新闻的一种合理解读是，他只是想放松对抵押贷款期限限制和贷款人责任规则的监管。具体而言，他将指示监管机构修改规则，取消“合格抵押贷款”定义中30年的期限上限，并允许政府支持企业（GSE）购买50年期抵押贷款。 这一点至关重要，因为现行的合格抵押贷款规则将所谓的“安全港保护”限制在期限为30年或以下的、经过全面核实的贷款上。这意味着发放期限更长或要求更宽松的贷款会使贷款机构面临偿付能力诉讼和处罚。偿付能力诉讼是指借款人指控贷款机构未能满足联邦承保要求。这会造成事后法律风险，增加债权人的信用风险，也是阻碍抵押贷款发放的重要因素。 这些诉讼源于2010年《多德-弗兰克法案》的贷款监管规定，旨在保护借款人免受“掠夺性”和“不负责任”贷款的侵害。但实际上，这只是以家长式作风限制借款人做出某些选择，并声称是为了他们好。可预见的结果是信贷选择减少、合规成本增加以及住房市场调整速度放缓，使得人们更难获得抵押贷款购房。 我看到很多人抱怨特朗普的这项声明，声称此举无异于“补贴住房需求”，我们应该放松对住房建设的管制。但这种批评在我看来从根本上就是错误的。首先，联邦政府对住房监管实际上无能为力，或许只能通过任命激进的最高法院大法官和威胁州政府改变政策来勉强应付，所以批评特朗普没有放松住房管制并不公平。 但从根本上讲，这种举措与简单地补贴住房需求截然不同。在一个简单的经济模型中，房价应该等于预期未来租金的现值，也就是说，房价反映了房产未来可提供的所有住房服务的折现价值。放宽抵押贷款管制不应提高这些未来租金或改变折现率；它只会减少决定谁能买房的融资限制。这意味着市场将更有效地分配住房，一些消费者选择以灵活的条款购房，而另一些消费者则选择租房，而不是被迫接受同样的僵化的30年期结构，从而抑制了借贷和所有权偏好的合理差异。 这看起来完全不像“让政府补贴住房，同时限制供应”。相反，这正是那些提倡住房富足的人应该欢呼雀跃的：特朗普精准地针对了那些让年轻人更难获得购房资金的联邦法规。这些法规导致人们推迟拥有住房的时间，尤其是对于那些负债收入比高的借款人，例如背负巨额学生贷款的年轻人而言。
你或许会认为，特朗普允许房利美和房地美这两家政府支持企业（GSE）购买50年期抵押贷款，实际上是在补贴住房市场。这里的论点是，投资者预期政府会在GSE出现亏损时出手相救。这种预期是在2008年金融危机期间形成的，当时政府接管了这两家GSE，并提供了财政部资金支持。由于投资者仍然按照这种保障存在的假设来定价证券，因此扩大GSE的购买范围通常被视为政府对住房金融的隐性补贴。 但这种说法具有误导性。事实上，特朗普已经采取措施终止那些造成人们抱有这种期望的托管制度。2019年，他下令财政部制定终止托管制度的计划。随后，财政部和联邦住房金融局（FHFA）修订了购房支持协议（PSPA），以便两家政府支持企业（GSE）能够保留资本。最近，在2025年5月，特朗普表示他正在努力推动房利美和房地美上市。2025年10月，FHFA局长威廉·普尔特证实，政府正在努力终止这些托管制度。 我个人认为，特朗普应该做的不仅仅是结束托管并将政府支持企业（GSE）上市。然而，即便他真的做到了这一点，之后又放松了抵押贷款规则，也并不会真正产生有意义的补贴。相反，这只会让信贷市场更加开放。 尽管我们显然也应该放松地方住房法规，但从消费者福利的角度来看，这种联邦层面的放松管制显然是件好事。一旦你理解了租房和贷款买房之间根本的经济权衡，这一点就显而易见了。 不幸的是，我怀疑这种消费者福利论点对几乎所有人来说都难以理解。绝大多数人对租房和贷款买房之间的权衡取舍缺乏了解。这种理解不足导致他们对住房市场以及我们应该采取哪些法律来解决该市场所谓的种种问题发表了错误的言论。 让我解释一些基本概念。与普遍的误解相反，当你贷款购买房产等资产时，从第一天起，你就拥有了该资产的所有权，无论是经济上的还是通常的法律上的。贷款方并不拥有该资产的所有权。他们只是拥有担保权益，在你违约时有权收回该资产。这与租房有着本质的区别，因为租客不享有任何所有权：他们不能出售、抵押或改变租赁资产，而且他们的使用权受到租赁协议的限制，该协议可以随时终止。 这是选择租房还是贷款买房的最根本的经济理由。不同的人对获得住房产权的重视程度不同，这意味着有些人应该买房，而有些人应该租房。良好的住房政策不应仅仅是保护人们免受“贪婪”贷款机构的侵害，而应承认偏好的差异，并确保市场能够提供符合人们个人情况的选择，从而使他们更好地获得满足自身需求的住房。
当然，这种分析与主流人群讨论住房政策的方式截然不同。相反，人们通常关注更为简单化的观点，其中最突出的一点是，买房对几乎所有人来说都比租房好，人们租房只是因为买不起。人们往往会提出各种站不住脚的论据来支持这种观点。例如，人们经常声称买房更好，因为可以投机房价，押注房价上涨速度会超过整体市场。然而，这种论点几乎总是站不住脚的。任何负责任的理财顾问都不会建议为了投机单一且缺乏多元化的资产而背负巨额贷款。仅仅因为投机资产恰好是房产，相关的考量因素实际上并没有太大区别。 人们常说的另一种观点是，租房就像“扔钱”，因为不像偿还房贷那样，租房不会像还房贷那样通过偿还本金来积累资产。但这种观点也是错误的。你不会通过偿还本金来积累财富，你只是在减少债务。租房并非扔钱，它只是通过有时限的租赁合同而非所有权，来获得对某项物品的不同、更少的权利。 除非你不认同市场价格，或者政府补贴和监管扭曲了市场，否则没有经济理由认为拥有住房就能节省净现值成本。当然，政府在实践中确实会扭曲市场。然而，这并非通过进一步干预市场而使情况变得更糟的合理理由。充其量，这仅仅意味着利用政府鼓励购房的项目可能符合你的个人利益。