你或许会认为，特朗普允许房利美和房地美这两家政府支持企业（GSE）购买50年期抵押贷款，实际上是在补贴住房市场。这里的论点是，投资者预期政府会在GSE出现亏损时出手相救。这种预期是在2008年金融危机期间形成的，当时政府接管了这两家GSE，并提供了财政部资金支持。由于投资者仍然按照这种保障存在的假设来定价证券，因此扩大GSE的购买范围通常被视为政府对住房金融的隐性补贴。 但这种说法具有误导性。事实上，特朗普已经采取措施终止那些造成人们抱有这种期望的托管制度。2019年，他下令财政部制定终止托管制度的计划。随后，财政部和联邦住房金融局（FHFA）修订了购房支持协议（PSPA），以便两家政府支持企业（GSE）能够保留资本。最近，在2025年5月，特朗普表示他正在努力推动房利美和房地美上市。2025年10月，FHFA局长威廉·普尔特证实，政府正在努力终止这些托管制度。 我个人认为，特朗普应该做的不仅仅是结束托管并将政府支持企业（GSE）上市。然而，即便他真的做到了这一点，之后又放松了抵押贷款规则，也并不会真正产生有意义的补贴。相反，这只会让信贷市场更加开放。 尽管我们显然也应该放松地方住房法规，但从消费者福利的角度来看，这种联邦层面的放松管制显然是件好事。一旦你理解了租房和贷款买房之间根本的经济权衡，这一点就显而易见了。 不幸的是，我怀疑这种消费者福利论点对几乎所有人来说都难以理解。绝大多数人对租房和贷款买房之间的权衡取舍缺乏了解。这种理解不足导致他们对住房市场以及我们应该采取哪些法律来解决该市场所谓的种种问题发表了错误的言论。 让我解释一些基本概念。与普遍的误解相反，当你贷款购买房产等资产时，从第一天起，你就拥有了该资产的所有权，无论是经济上的还是通常的法律上的。贷款方并不拥有该资产的所有权。他们只是拥有担保权益，在你违约时有权收回该资产。这与租房有着本质的区别，因为租客不享有任何所有权：他们不能出售、抵押或改变租赁资产，而且他们的使用权受到租赁协议的限制，该协议可以随时终止。 这是选择租房还是贷款买房的最根本的经济理由。不同的人对获得住房产权的重视程度不同，这意味着有些人应该买房，而有些人应该租房。良好的住房政策不应仅仅是保护人们免受“贪婪”贷款机构的侵害，而应承认偏好的差异，并确保市场能够提供符合人们个人情况的选择，从而使他们更好地获得满足自身需求的住房。
当然，这种分析与主流人群讨论住房政策的方式截然不同。相反，人们通常关注更为简单化的观点，其中最突出的一点是，买房对几乎所有人来说都比租房好，人们租房只是因为买不起。人们往往会提出各种站不住脚的论据来支持这种观点。例如，人们经常声称买房更好，因为可以投机房价，押注房价上涨速度会超过整体市场。然而，这种论点几乎总是站不住脚的。任何负责任的理财顾问都不会建议为了投机单一且缺乏多元化的资产而背负巨额贷款。仅仅因为投机资产恰好是房产，相关的考量因素实际上并没有太大区别。 人们常说的另一种观点是，租房就像“扔钱”，因为不像偿还房贷那样，租房不会像还房贷那样通过偿还本金来积累资产。但这种观点也是错误的。你不会通过偿还本金来积累财富，你只是在减少债务。租房并非扔钱，它只是通过有时限的租赁合同而非所有权，来获得对某项物品的不同、更少的权利。 除非你不认同市场价格，或者政府补贴和监管扭曲了市场，否则没有经济理由认为拥有住房就能节省净现值成本。当然，政府在实践中确实会扭曲市场。然而，这并非通过进一步干预市场而使情况变得更糟的合理理由。充其量，这仅仅意味着利用政府鼓励购房的项目可能符合你的个人利益。