트럼프 대통령이 50년 주택담보대출을 정상화하는 방안을 검토하고 있다는 소식에 대해 많은 풍요론자들이 비판하는 것을 보았습니다. 하지만 제 생각에는 이러한 비판의 대부분은 매우 잘못된 것으로 보입니다. 제 생각에는 트럼프 행정부가 수십 년간의 잘못된 연방 정책을 부분적으로나마 되돌리는 현명한 규제 완화를 시도하고 있는 것 같습니다. 이러한 정책들은 사람들의 선택권을 제한했고, 많은 젊은이들이 주택 담보 대출을 받을 수 없게 된 데에는 어느 정도 원인이 있었습니다. 트럼프 대통령이 50년 만기 주택 담보 대출을 장려하기 위해 어떤 조치를 취할지는 아직 불분명하지만, 이 소식에 대한 그럴듯한 해석은 단순히 주택 담보 대출 기간 제한과 대출자 책임 규정을 완화하려는 의도일 가능성이 있다는 것입니다. 구체적으로, 그는 규제 당국에 "적격 주택 담보 대출" 정의에 명시된 30년 만기 상한선을 폐지하고 정부 지원 기업(GSE)이 50년 만기 주택 담보 대출을 구매할 수 있도록 규정을 개정하도록 지시할 것입니다. 이는 기존의 적격 주택담보대출 규정이 소위 "세이프 하버 보호"를 30년 이하의 완전 검증된 대출로 제한하기 때문에 중요합니다. 즉, 더 길거나 느슨한 대출을 제공할 경우 대출 기관은 상환 능력 소송과 처벌에 노출됩니다. 참고로, 상환 능력 소송은 대출 기관이 연방 인수 요건을 충족하지 못했다는 차용인의 주장입니다. 이는 사후 법적 책임을 초래하여 채권자의 신용 위험을 높이고, 주택담보대출을 저해하는 주요 요인입니다. 이 소송들은 2010년 도드-프랭크법의 대출 규제의 일환으로, 차용인을 "약탈적"이고 "무책임한" 대출로부터 보호하기 위해 만들어졌습니다. 하지만 실제로는 차용인이 자신의 이익을 위해 특정 선택을 하는 것을 가부장적으로 제한하는 것을 의미합니다. 예상대로 신용 옵션의 감소, 준수 비용 증가, 그리고 주택 시장 조정 지연으로 이어졌고, 이로 인해 사람들은 주택 구매를 위한 주택담보대출을 받기가 더욱 어려워졌습니다. 트럼프의 이번 발표에 대해 많은 사람들이 불평하는 것을 보았습니다. 이번 조치는 단순히 "주택 수요를 보조하는 것"이며, 대신 주택 건설 규제를 완화해야 한다고 주장하는 것입니다. 하지만 이러한 비판은 근본적으로 잘못된 것으로 보입니다. 우선, 연방 정부는 급진적인 대법원 판사를 임명하고 주 정부에 정책 변경을 위협하는 것 외에는 주택 규제에 대해 사실상 별다른 조치를 취할 수 없습니다. 따라서 트럼프가 주택 규제를 완화하지 않았다고 비판하는 것은 공정하지 않습니다. 하지만 더 근본적으로 이러한 움직임은 단순히 주택 수요를 보조하는 것과는 전혀 다릅니다. 단순한 경제 모델에서 주택 가격은 예상 미래 임대료의 현재 가치와 같아야 합니다. 즉, 가격은 부동산이 제공할 수 있는 모든 미래 주택 서비스의 할인된 가치를 반영해야 합니다. 주택담보대출 규제를 완화한다고 해서 미래 임대료가 상승하거나 할인율이 바뀌는 것은 아닙니다. 단지 주택 구매 자격을 결정하는 자금 조달 제약만 완화될 뿐입니다. 이는 시장이 주택을 더욱 효율적으로 배분할 뿐이며, 일부 소비자는 유연한 조건으로 주택을 구매하고 다른 소비자는 임대를 선택할 뿐, 모든 사람이 대출 및 소유 선호도의 정당한 변동을 억제하는 동일한 30년 계약 구조에 얽매이는 것은 아닙니다. 이는 "정부가 주택 공급을 제한하면서 주택 보조금을 지급하도록 하는 것"과는 전혀 다릅니다. 오히려 풍요를 지지하는 사람들이 환호해야 할 바로 그 모습입니다. 트럼프 대통령은 젊은이들이 주택을 구매하기 위한 자본을 확보하기 어렵게 만드는 가장 관련성 높은 연방 규제를 정확히 겨냥하고 있습니다. 이러한 규제는 특히 학자금 대출이 많은 젊은이들처럼 부채 대 소득 비율이 높은 차용자들의 주택 구매 시기를 늦추는 데 일조합니다.
트럼프 대통령이 패니 메이와 프레디 맥과 같은 정부 보증 기관(GSE)이 50년 만기 주택 담보 대출을 매입하도록 허용함으로써 주택 시장에 암묵적으로 보조금을 지급할 것이라고 생각할 수도 있습니다. 이 주장은 투자자들이 정부 보증 기관이 손실에 직면할 경우 정부가 구제 금융을 제공할 것으로 기대한다는 것입니다. 이러한 기대는 2008년 금융 위기 당시 정부가 정부 보증 기관을 법정관리에 회부하고 재무부 자금 지원을 제공하면서 형성되었습니다. 투자자들은 여전히 그러한 보호 장치가 있는 것처럼 증권 가격을 책정하기 때문에, 정부 보증 기관의 매입 가능 범위 확대는 종종 주택 금융에 대한 정부의 암묵적 보조금으로 묘사됩니다. 하지만 이 주장은 오해의 소지가 있습니다. 사실 트럼프 대통령은 그러한 기대를 불러일으켰던 바로 그 후견제도를 종식시키기 위한 조치를 취했습니다. 2019년, 그는 재무부에 후견제도 종식 계획을 수립하도록 지시했습니다. 이후 재무부와 연방주택금융국(FHFA)은 정부 소유 기업(GSE)이 자본을 유지할 수 있도록 PSPA를 개정했습니다. 더 최근인 2025년 5월, 트럼프 대통령은 패니 메이와 프레디 맥을 상장하기 위해 노력하고 있다고 밝혔습니다. 2025년 10월, 연방주택금융국 국장 윌리엄 풀트는 행정부가 후견제도 종식을 위해 노력하고 있음을 확인했습니다. 저는 개인적으로 트럼프 대통령이 단순히 후견제도를 폐지하고 정부지원사업(GSE)을 공개하는 것 이상의 조치를 취해야 한다고 생각합니다. 하지만 만약 트럼프 대통령이 이를 달성하고 그 후에 주택 담보 대출 규제를 완화한다면, 실질적인 보조금 지급은 어려울 것입니다. 오히려 신용 시장이 더욱 개방될 뿐입니다. 물론 지역 주택 규제도 *완화*해야 하지만, 이러한 유형의 연방 규제 완화는 소비자 복지 관점에서 보면 명백히 바람직한 것으로 보입니다. 이는 대출을 통해 주택을 임대하는 것과 구매하는 것 사이의 근본적인 경제적 상충 관계를 이해하면 명확해집니다. 안타깝게도 이러한 소비자 복지 논리는 거의 모든 사람에게 직관적으로 이해되지 않을 것 같습니다. 대다수의 사람들은 대출을 통해 자산을 임대할 것인지, 아니면 구매할 것인지 선택할 때 발생하는 상충 관계에 대해 제대로 이해하지 못하고 있습니다. 이러한 이해 부족으로 인해 주택 시장과 이 시장의 문제점을 해결하기 위해 어떤 법률을 제정해야 하는지에 대해 잘못된 정보를 제공하게 됩니다. 그럼 몇 가지 기본적인 내용을 설명해 드리겠습니다. 흔히 오해하는 것과는 달리, 대출을 통해 주택과 같은 자산을 구매하면 처음부터 경제적으로나 일반적으로 법적으로도 자산을 소유하게 됩니다. 대출 기관은 자산을 소유하지 않습니다. 대출 기관은 단지 담보권을 가지고 있을 뿐이며, 채무 불이행 시 자산을 회수할 권리를 갖습니다. 이는 임대와는 근본적으로 다릅니다. 임차인에게는 재산권이 없기 때문입니다. 즉, 자산을 매매, 저당 잡히거나 변경할 수 없으며, 임대 계약은 해지될 수 있습니다. 이는 주택 구매를 위해 임대와 주택담보대출 중 하나를 선택하는 가장 근본적인 경제적 근거입니다. 사람마다 주택 소유권 취득에 얼마나 관심을 두는지에 대한 선호도가 다르기 때문에, 어떤 사람은 주택을 구매해야 하고 어떤 사람은 임대해야 한다는 주장이 제기됩니다. 좋은 주택 정책은 "탐욕스러운" 대출 기관으로부터 사람들을 보호하는 것이 아니라, 다양한 선호도를 인정하고 시장이 사람들의 개별 상황에 맞는 옵션을 제공하여 각자의 필요에 맞는 주택을 더 잘 구할 수 있도록 하는 것이어야 합니다.
물론, 이 분석은 주류 사회의 대부분 사람들이 주택 정책을 논의하는 방식과는 전혀 달라 보입니다. 오히려 사람들은 훨씬 더 단순한 생각, 특히 거의 모든 사람에게 집을 사는 것이 임대보다 본질적으로 더 낫다는 생각, 그리고 사람들이 임대를 하는 이유는 집을 살 여유가 없기 때문이라는 생각에 집중합니다. 사람들은 이러한 생각에 대해 여러 가지 잘못된 주장을 내세웁니다. 예를 들어, 사람들은 종종 주택 가격이 일반 시장보다 더 빨리 상승할 것이라는 기대를 걸고 주택 가격에 투자해야 하기 때문에 집을 사는 것이 더 낫다고 주장합니다. 그러나 이러한 주장은 거의 항상 타당하지 않습니다. 어떤 책임감 있는 재무 설계사도 분산되지 않은 단일 자산에 투자하기 위해 거액의 대출을 받는 것을 권하지 않을 것입니다. 단지 투기 자산이 주택이라고 해서 관련된 고려 사항이 크게 달라지는 것은 아닙니다. 사람들이 흔히 떠올리는 또 다른 생각은 임대는 "돈을 낭비하는 것"이라는 생각입니다. 주택담보대출과 달리 원금을 갚는다고 해서 자산이 축적되는 것이 아니기 때문입니다. 하지만 이 생각 또한 틀렸습니다. 원금 상환을 통해 부를 축적하는 것이 아니라, 단지 부채를 줄이는 것일 뿐입니다. 임대는 돈을 낭비하는 것이 아닙니다. 자산을 소유하는 것이 아니라, 기간 한정 임대 계약을 통해 담보를 제공함으로써, 기존 상품에 대한 다른, 축소된 권리 묶음을 구매하는 방식일 뿐입니다. 시장 가격에 동의하지 않거나 정부 보조금과 규제가 시장을 왜곡하지 않는 한, 주택 소유가 순현재비용 절감으로 이어질 것이라고 기대할 경제적 근거는 없습니다. 물론, 정부는 실제로 시장을 왜곡합니다. 하지만 이것이 추가적인 시장 개입을 통해 상황을 악화시키는 것을 정당화하는 좋은 근거는 아닙니다. 기껏해야 주택 구매를 장려하는 정부 프로그램을 활용하는 것이 개인적인 이익에 부합할 수 있다는 것을 의미할 뿐입니다.