Você pode pensar que Trump estaria subsidiando implicitamente o mercado imobiliário ao permitir que as GSEs (empresas patrocinadas pelo governo) Fannie Mae e Freddie Mac comprassem hipotecas de 50 anos. O argumento aqui é que os investidores esperam que o governo socorra as GSEs caso elas enfrentem perdas, uma expectativa criada durante a crise financeira de 2008, quando o governo as colocou sob tutela e forneceu apoio financeiro do Tesouro. Como os investidores ainda precificam seus títulos como se essa proteção existisse, expandir o que as GSEs podem comprar é frequentemente descrito como um subsídio governamental implícito ao financiamento imobiliário. Mas esse argumento é enganoso. Na verdade, Trump tomou medidas para acabar com as próprias tutelas que criaram essas expectativas. Em 2019, ele ordenou ao Tesouro que elaborasse um plano para extingui-las. O Tesouro e a FHFA revisaram então seus PSPAs (Acordos de Compra de Serviços Públicos) para que as GSEs (Empresas Patrocinadas pelo Governo) pudessem manter o capital. Mais recentemente, em maio de 2025, Trump afirmou que estava trabalhando para abrir o capital da Fannie Mae e da Freddie Mac. Em outubro de 2025, o diretor da FHFA, William Pulte, confirmou que o governo está trabalhando para encerrar as tutelas. Pessoalmente, acho que Trump deveria ir ainda mais longe do que simplesmente acabar com as tutelas e abrir o capital das GSEs (empresas patrocinadas pelo governo). No entanto, se ele fizer isso e depois desregulamentar as regras de hipotecas, não criaria um subsídio significativo. Em vez disso, haveria basicamente um mercado de crédito mais aberto. Embora devêssemos, obviamente, desregulamentar também as normas locais de habitação, esse tipo de desregulamentação federal parece, sem dúvida, benéfico do ponto de vista do bem-estar do consumidor. Isso fica claro quando se compreendem as principais vantagens e desvantagens econômicas entre alugar e comprar uma casa financiada. Infelizmente, suspeito que esse argumento do bem-estar do consumidor não seja intuitivo para quase ninguém. A grande maioria das pessoas tem uma compreensão precária das vantagens e desvantagens relevantes ao escolher entre alugar e comprar um imóvel com financiamento. Essa falta de compreensão as leva a fazer declarações equivocadas sobre o mercado imobiliário e sobre as leis que deveríamos adotar para solucionar os supostos problemas desse mercado. Então, deixe-me explicar alguns conceitos básicos. Ao contrário da crença popular, quando você compra um bem como uma casa com um financiamento, você é o proprietário desde o primeiro dia, tanto economicamente quanto, geralmente, legalmente. O credor não é o proprietário. Ele apenas detém uma garantia que lhe dá o direito de retomar a posse do bem caso você deixe de pagar as prestações. Isso é fundamentalmente diferente de alugar, porque os inquilinos não têm direitos de propriedade: eles não podem vender, hipotecar ou alterar o bem, e seu uso é limitado por um contrato de locação que pode ser rescindido. Esta é a justificativa econômica mais fundamental para a escolha entre alugar e financiar a compra de uma casa. Diferentes pessoas têm preferências diferentes quanto à importância que atribuem à aquisição de direitos de propriedade imobiliária, o que sugere que algumas pessoas devem comprar imóveis e outras devem alugar. Uma boa política habitacional não deve visar proteger as pessoas de credores "gananciosos", mas sim reconhecer a variação nas preferências e garantir que o mercado possa oferecer opções adequadas às circunstâncias individuais das pessoas, para que elas possam obter uma moradia que atenda melhor às suas necessidades.
Esta análise, obviamente, não se assemelha em nada à forma como a maioria das pessoas discute políticas habitacionais. Em vez disso, geralmente se concentra em ideias muito mais simplistas, principalmente na noção de que comprar uma casa é inerentemente melhor do que alugar para quase todos, e que as pessoas só alugam porque não têm condições de comprar. Costuma-se apresentar vários argumentos falhos para sustentar essa ideia. Por exemplo, muitas vezes se afirma que comprar uma casa é melhor porque se deve especular sobre os preços dos imóveis, apostando que eles se valorizarão mais rapidamente do que o mercado em geral. No entanto, esse argumento é quase sempre falacioso. Nenhum consultor financeiro responsável recomendaria contrair um grande empréstimo para especular em um único ativo não diversificado. As considerações relevantes não são muito diferentes só porque o ativo especulativo é uma casa. Outra ideia que as pessoas costumam mencionar é a de que alugar significa "jogar dinheiro fora", porque, ao contrário de pagar uma hipoteca, você não acumula patrimônio amortizando o principal. Mas essa ideia também é falsa. Você não adquire riqueza pagando o principal. Você apenas reduz sua dívida. Alugar não é jogar dinheiro fora; é apenas uma maneira de adquirir um conjunto diferente e reduzido de direitos sobre um bem, garantindo-o por meio de um contrato de aluguel com prazo determinado, em vez de comprá-lo. Não há razão econômica para esperar que a compra de um imóvel resulte em economia líquida de custos atuais, a menos que você discorde dos preços de mercado ou que subsídios e regulamentações governamentais tenham distorcido o mercado. É claro que, na prática, o governo distorce o mercado. No entanto, isso não justifica piorar a situação por meio de intervenções adicionais no mercado. No máximo, significa que aproveitar os programas governamentais que incentivam a compra de imóveis pode ser do seu interesse pessoal.