트럼프 대통령이 패니 메이와 프레디 맥과 같은 정부 보증 기관(GSE)이 50년 만기 주택 담보 대출을 매입하도록 허용함으로써 주택 시장에 암묵적으로 보조금을 지급할 것이라고 생각할 수도 있습니다. 이 주장은 투자자들이 정부 보증 기관이 손실에 직면할 경우 정부가 구제 금융을 제공할 것으로 기대한다는 것입니다. 이러한 기대는 2008년 금융 위기 당시 정부가 정부 보증 기관을 법정관리에 회부하고 재무부 자금 지원을 제공하면서 형성되었습니다. 투자자들은 여전히 그러한 보호 장치가 있는 것처럼 증권 가격을 책정하기 때문에, 정부 보증 기관의 매입 가능 범위 확대는 종종 주택 금융에 대한 정부의 암묵적 보조금으로 묘사됩니다. 하지만 이 주장은 오해의 소지가 있습니다. 사실 트럼프 대통령은 그러한 기대를 불러일으켰던 바로 그 후견제도를 종식시키기 위한 조치를 취했습니다. 2019년, 그는 재무부에 후견제도 종식 계획을 수립하도록 지시했습니다. 이후 재무부와 연방주택금융국(FHFA)은 정부 소유 기업(GSE)이 자본을 유지할 수 있도록 PSPA를 개정했습니다. 더 최근인 2025년 5월, 트럼프 대통령은 패니 메이와 프레디 맥을 상장하기 위해 노력하고 있다고 밝혔습니다. 2025년 10월, 연방주택금융국 국장 윌리엄 풀트는 행정부가 후견제도 종식을 위해 노력하고 있음을 확인했습니다. 저는 개인적으로 트럼프 대통령이 단순히 후견제도를 폐지하고 정부지원사업(GSE)을 공개하는 것 이상의 조치를 취해야 한다고 생각합니다. 하지만 만약 트럼프 대통령이 이를 달성하고 그 후에 주택 담보 대출 규제를 완화한다면, 실질적인 보조금 지급은 어려울 것입니다. 오히려 신용 시장이 더욱 개방될 뿐입니다. 물론 지역 주택 규제도 *완화*해야 하지만, 이러한 유형의 연방 규제 완화는 소비자 복지 관점에서 보면 명백히 바람직한 것으로 보입니다. 이는 대출을 통해 주택을 임대하는 것과 구매하는 것 사이의 근본적인 경제적 상충 관계를 이해하면 명확해집니다. 안타깝게도 이러한 소비자 복지 논리는 거의 모든 사람에게 직관적으로 이해되지 않을 것 같습니다. 대다수의 사람들은 대출을 통해 자산을 임대할 것인지, 아니면 구매할 것인지 선택할 때 발생하는 상충 관계에 대해 제대로 이해하지 못하고 있습니다. 이러한 이해 부족으로 인해 주택 시장과 이 시장의 문제점을 해결하기 위해 어떤 법률을 제정해야 하는지에 대해 잘못된 정보를 제공하게 됩니다. 그럼 몇 가지 기본적인 내용을 설명해 드리겠습니다. 흔히 오해하는 것과는 달리, 대출을 통해 주택과 같은 자산을 구매하면 처음부터 경제적으로나 일반적으로 법적으로도 자산을 소유하게 됩니다. 대출 기관은 자산을 소유하지 않습니다. 대출 기관은 단지 담보권을 가지고 있을 뿐이며, 채무 불이행 시 자산을 회수할 권리를 갖습니다. 이는 임대와는 근본적으로 다릅니다. 임차인에게는 재산권이 없기 때문입니다. 즉, 자산을 매매, 저당 잡히거나 변경할 수 없으며, 임대 계약은 해지될 수 있습니다. 이는 주택 구매를 위해 임대와 주택담보대출 중 하나를 선택하는 가장 근본적인 경제적 근거입니다. 사람마다 주택 소유권 취득에 얼마나 관심을 두는지에 대한 선호도가 다르기 때문에, 어떤 사람은 주택을 구매해야 하고 어떤 사람은 임대해야 한다는 주장이 제기됩니다. 좋은 주택 정책은 "탐욕스러운" 대출 기관으로부터 사람들을 보호하는 것이 아니라, 다양한 선호도를 인정하고 시장이 사람들의 개별 상황에 맞는 옵션을 제공하여 각자의 필요에 맞는 주택을 더 잘 구할 수 있도록 하는 것이어야 합니다.
물론, 이 분석은 주류 사회의 대부분 사람들이 주택 정책을 논의하는 방식과는 전혀 달라 보입니다. 오히려 사람들은 훨씬 더 단순한 생각, 특히 거의 모든 사람에게 집을 사는 것이 임대보다 본질적으로 더 낫다는 생각, 그리고 사람들이 임대를 하는 이유는 집을 살 여유가 없기 때문이라는 생각에 집중합니다. 사람들은 이러한 생각에 대해 여러 가지 잘못된 주장을 내세웁니다. 예를 들어, 사람들은 종종 주택 가격이 일반 시장보다 더 빨리 상승할 것이라는 기대를 걸고 주택 가격에 투자해야 하기 때문에 집을 사는 것이 더 낫다고 주장합니다. 그러나 이러한 주장은 거의 항상 타당하지 않습니다. 어떤 책임감 있는 재무 설계사도 분산되지 않은 단일 자산에 투자하기 위해 거액의 대출을 받는 것을 권하지 않을 것입니다. 단지 투기 자산이 주택이라고 해서 관련된 고려 사항이 크게 달라지는 것은 아닙니다. 사람들이 흔히 떠올리는 또 다른 생각은 임대는 "돈을 낭비하는 것"이라는 생각입니다. 주택담보대출과 달리 원금을 갚는다고 해서 자산이 축적되는 것이 아니기 때문입니다. 하지만 이 생각 또한 틀렸습니다. 원금 상환을 통해 부를 축적하는 것이 아니라, 단지 부채를 줄이는 것일 뿐입니다. 임대는 돈을 낭비하는 것이 아닙니다. 자산을 소유하는 것이 아니라, 기간 한정 임대 계약을 통해 담보를 제공함으로써, 기존 상품에 대한 다른, 축소된 권리 묶음을 구매하는 방식일 뿐입니다. 시장 가격에 동의하지 않거나 정부 보조금과 규제가 시장을 왜곡하지 않는 한, 주택 소유가 순현재비용 절감으로 이어질 것이라고 기대할 경제적 근거는 없습니다. 물론, 정부는 실제로 시장을 왜곡합니다. 하지만 이것이 추가적인 시장 개입을 통해 상황을 악화시키는 것을 정당화하는 좋은 근거는 아닙니다. 기껏해야 주택 구매를 장려하는 정부 프로그램을 활용하는 것이 개인적인 이익에 부합할 수 있다는 것을 의미할 뿐입니다.