トランプ大統領は、政府系金融機関（GSE）であるファニーメイとフレディマックに50年住宅ローンの買い取りを認めることで、住宅市場を暗黙的に補助していると考える人もいるかもしれません。ここでの論点は、投資家はGSEが損失を被った場合、政府が救済してくれると期待しているということです。この期待は、2008年の金融危機の際に政府がGSEを救済し、財務省による資金援助を行った際に生まれました。投資家は依然として、GSEの救済措置が存在するかのように証券の価格を設定しているため、GSEの買い取り対象を拡大することは、住宅金融に対する政府の暗黙の補助とよく言われます。 しかし、この議論は誤解を招きます。実際、トランプ大統領は、こうした期待を生み出したまさにその管理制度を終わらせるための措置を講じています。2019年、トランプ大統領は財務省に対し、管理制度を終わらせるための計画を作成するよう命じました。その後、財務省と連邦住宅金融公社（FHFA）は、政府系金融機関（GSE）が資本を維持できるようPSPA（公的債務保護協定）を改訂しました。さらに最近では、2025年5月にトランプ大統領は、ファニーメイとフレディマックの上場に向けて取り組んでいると述べました。2025年10月、FHFAのウィリアム・パルト長官は、政権が管理制度の廃止に向けて取り組んでいることを確認しました。 個人的には、トランプ氏は単に政府系金融機関の管財制度を廃止し、政府系金融機関（GSE）を公開するだけでなく、さらに踏み込んだ対応を取るべきだと考えています。しかし、仮にこれを実現したとしても、その後に住宅ローン規制を緩和したとしても、実質的には意味のある補助金にはならないでしょう。むしろ、より開かれた信用市場が生まれる程度でしょう。 地方自治体の住宅規制も当然ながら規制緩和すべきですが、消費者の福祉の観点からは、こうした連邦レベルの規制緩和は明らかに有益であるように思われます。これは、賃貸とローンによる住宅購入の間に存在する根本的な経済的トレードオフを理解すれば明らかです。 残念ながら、この消費者福祉に関する議論は、ほとんどの人にとって直感的に分かりにくいのではないかと思います。大多数の人々は、賃貸とローンによる資産購入のどちらを選択するかというトレードオフについて、十分な理解を持っていません。この理解不足が、住宅市場について、そしてこの市場におけるいわゆる問題を解決するためにどのような法律を制定すべきかについて、誤った見解を述べる原因となっています。 それでは、基本的な点をいくつかご説明しましょう。よくある誤解とは異なり、ローンを組んで住宅などの資産を購入すると、経済的にも、そして通常は法的にも、初日からその資産の所有権を得ます。貸し手は資産を所有しているわけではありません。貸し手は担保権を保有しているだけで、債務不履行が発生した場合に資産を回収する権利を有しています。これは賃貸とは根本的に異なります。賃借人には財産権がないからです。資産を売却、抵当権設定、変更することはできず、使用は賃貸契約によって制限されます。賃貸契約は解約可能です。 これは、賃貸と住宅ローンのどちらを選ぶかという、最も根本的な経済的根拠です。住宅所有権の取得をどの程度重視するかは人によって好みが異なり、住宅を購入すべき人もいれば、賃貸すべき人もいます。優れた住宅政策とは、「強欲な」貸し手から人々を守ることではなく、多様な好みを認識し、市場が人々の個々の状況に合わせた選択肢を提供できるようにすることで、人々がよりニーズに合った住宅を手に入れられるようにすることです。
もちろん、この分析は、主流派の人々が住宅政策を議論する方法とは全く異なります。むしろ、人々ははるかに単純な考え方、特にほとんどすべての人にとって家を買う方が賃貸よりも本質的に良いという考えに焦点を当てており、人々が家を借りるのは買う余裕がないからだという考え方が顕著です。人々はこの考えに対して、様々な誤った主張をする傾向があります。例えば、住宅価格が一般市場よりも早く上昇すると予想し、住宅価格に投機するべきだから、家を買う方が良いと主張する人がよくいます。しかし、この主張はほとんどの場合根拠がありません。責任あるファイナンシャルアドバイザーは、単一の分散されていない資産に投機するために多額のローンを組むことを推奨しません。投機対象資産がたまたま住宅だからといって、関連する考慮事項がそれほど大きく変わるわけではありません。 人々がよく持ち出すもう一つの考えは、賃貸は「お金を捨てている」というものです。住宅ローンの返済とは異なり、元金を返済することで資産が蓄積されるわけではないからです。しかし、この考えも誤りです。元金の返済によって富が築かれるわけではありません。単に負債が減っているだけです。賃貸はお金を捨てているのではなく、資産の所有権ではなく、期限付きのリース契約を通じて、商品に対する異なる、より限定された権利の束を購入する方法に過ぎません。 市場価格に異議がある場合、あるいは政府の補助金や規制によって市場が歪められている場合を除き、住宅所有が純現在コストの削減につながると期待する経済的な根拠はありません。もちろん、政府は実際には市場を歪めています。しかし、それはさらなる市場介入によって事態を悪化させる正当な理由にはなりません。せいぜい、住宅購入を促進する政府のプログラムを利用することが、個人的な利益になる可能性があるということを意味するだけです。