トランプ大統領が50年住宅ローンの正常化を検討しているというニュースに対し、豊かさを重視する人々が批判するのを何度も目にしました。しかし、こうした批判のほとんどは、私には全く的外れに思えます。トランプ政権は、数十年にわたる誤った連邦政策を部分的に撤廃する、賢明な規制緩和を試みているのではないかというのが、私の推測です。これらの政策は人々の選択肢を狭め、多くの若者が住宅ローンを利用できない一因となっていました。 トランプ大統領が50年住宅ローンの促進のために何をしようとしているのかはまだ明らかではないが、このニュースから妥当な解釈をすると、彼は単に住宅ローンの返済期限と貸し手責任に関する規制を緩和しようとしているということだ。具体的には、規制当局に対し、規則を改正するよう指示し、「適格住宅ローン」の定義における30年の上限を撤廃し、政府系機関（GSE）が50年住宅ローンを購入できるようにするだろう。 これは重要な問題です。なぜなら、既存の適格住宅ローン規則では、いわゆる「セーフハーバー保護」が、30年以下の完全検証済みローンに限定されているからです。つまり、より長期または緩いローンを発行すると、貸し手は返済能力訴訟や罰金の対象となります。ちなみに、返済能力訴訟とは、貸し手が連邦の引受要件を満たさなかったとして借り手が申し立てる訴訟です。これは事後的な法的リスクを生み出し、債権者の信用リスクを高め、住宅ローン融資を阻害する大きな要因となっています。 これらの訴訟は、2010年のドッド・フランク法における融資規制の一環として、借り手を「略奪的」かつ「無責任な」融資から保護することを目的として制定されました。しかし、実際には、これは借り手自身の利益のためと称して、借り手が特定の選択肢を取ることを父権主義的に制限しているに過ぎません。予想通りの結果、融資の選択肢は減少し、コンプライアンス費用は増大し、住宅市場の調整は鈍化し、人々が住宅購入のための住宅ローンを確保することがより困難になっています。 トランプ大統領の今回の発表について、多くの人が「住宅需要を補助しているだけ」であり、住宅建設の規制緩和をすべきだと主張して不満を述べているのを目にしました。しかし、私にはこの批判は根本的に間違っているように思えます。まず第一に、連邦政府は住宅規制に関して、過激な最高裁判事を任命したり、州政府に政策変更を迫ったりする以外に、実際にはほとんど何もできません。ですから、トランプ大統領が住宅規制を緩和していないことを批判するのは、あまり公平ではありません。 しかし、より根本的な点として、この種の動きは単に住宅需要を補助するだけとは全く異なります。単純な経済モデルでは、住宅価格は将来の予想家賃の現在価値に等しいはずです。つまり、住宅価格は、物件が提供できる将来の住宅サービスすべての割引価値を反映しているということです。住宅ローン規制を緩和しても、将来の家賃が上昇したり、割引率が変化したりすることはありません。住宅購入の可否を左右する資金調達上の制約が緩和されるだけです。これは、市場が住宅をより効率的に配分することを意味します。一部の消費者は柔軟な条件で購入し、他の消費者は賃貸を選択するという形で、誰もが同じ30年契約という厳格な構造に押し込められ、借入や所有形態の選好における正当な多様性が抑制されるのではなく、市場はより効率的に住宅を配分することになります。 これは「供給を制限しながら政府に住宅補助金を出させる」という政策とは全く異なる。むしろ、豊かさを重視する人々がまさに歓迎すべき類のものだ。トランプ氏は、若者が住宅購入資金を確保することを困難にしている、まさに最も関連性の高い連邦規制を標的にしているのだ。これらの規制は、特に多額の学生ローンを抱える若者など、債務対収入比率の高い借り手にとって、住宅取得時期の遅延につながる。
トランプ大統領は、政府系金融機関（GSE）であるファニーメイとフレディマックに50年住宅ローンの買い取りを認めることで、住宅市場を暗黙的に補助していると考える人もいるかもしれません。ここでの論点は、投資家はGSEが損失を被った場合、政府が救済してくれると期待しているということです。この期待は、2008年の金融危機の際に政府がGSEを救済し、財務省による資金援助を行った際に生まれました。投資家は依然として、GSEの救済措置が存在するかのように証券の価格を設定しているため、GSEの買い取り対象を拡大することは、住宅金融に対する政府の暗黙の補助とよく言われます。 しかし、この議論は誤解を招きます。実際、トランプ大統領は、こうした期待を生み出したまさにその管理制度を終わらせるための措置を講じています。2019年、トランプ大統領は財務省に対し、管理制度を終わらせるための計画を作成するよう命じました。その後、財務省と連邦住宅金融公社（FHFA）は、政府系金融機関（GSE）が資本を維持できるようPSPA（公的債務保護協定）を改訂しました。さらに最近では、2025年5月にトランプ大統領は、ファニーメイとフレディマックの上場に向けて取り組んでいると述べました。2025年10月、FHFAのウィリアム・パルト長官は、政権が管理制度の廃止に向けて取り組んでいることを確認しました。 個人的には、トランプ氏は単に政府系金融機関の管財制度を廃止し、政府系金融機関（GSE）を公開するだけでなく、さらに踏み込んだ対応を取るべきだと考えています。しかし、仮にこれを実現したとしても、その後に住宅ローン規制を緩和したとしても、実質的には意味のある補助金にはならないでしょう。むしろ、より開かれた信用市場が生まれる程度でしょう。 地方自治体の住宅規制も当然ながら規制緩和すべきですが、消費者の福祉の観点からは、こうした連邦レベルの規制緩和は明らかに有益であるように思われます。これは、賃貸とローンによる住宅購入の間に存在する根本的な経済的トレードオフを理解すれば明らかです。 残念ながら、この消費者福祉に関する議論は、ほとんどの人にとって直感的に分かりにくいのではないかと思います。大多数の人々は、賃貸とローンによる資産購入のどちらを選択するかというトレードオフについて、十分な理解を持っていません。この理解不足が、住宅市場について、そしてこの市場におけるいわゆる問題を解決するためにどのような法律を制定すべきかについて、誤った見解を述べる原因となっています。 それでは、基本的な点をいくつかご説明しましょう。よくある誤解とは異なり、ローンを組んで住宅などの資産を購入すると、経済的にも、そして通常は法的にも、初日からその資産の所有権を得ます。貸し手は資産を所有しているわけではありません。貸し手は担保権を保有しているだけで、債務不履行が発生した場合に資産を回収する権利を有しています。これは賃貸とは根本的に異なります。賃借人には財産権がないからです。資産を売却、抵当権設定、変更することはできず、使用は賃貸契約によって制限されます。賃貸契約は解約可能です。 これは、賃貸と住宅ローンのどちらを選ぶかという、最も根本的な経済的根拠です。住宅所有権の取得をどの程度重視するかは人によって好みが異なり、住宅を購入すべき人もいれば、賃貸すべき人もいます。優れた住宅政策とは、「強欲な」貸し手から人々を守ることではなく、多様な好みを認識し、市場が人々の個々の状況に合わせた選択肢を提供できるようにすることで、人々がよりニーズに合った住宅を手に入れられるようにすることです。
もちろん、この分析は、主流派の人々が住宅政策を議論する方法とは全く異なります。むしろ、人々ははるかに単純な考え方、特にほとんどすべての人にとって家を買う方が賃貸よりも本質的に良いという考えに焦点を当てており、人々が家を借りるのは買う余裕がないからだという考え方が顕著です。人々はこの考えに対して、様々な誤った主張をする傾向があります。例えば、住宅価格が一般市場よりも早く上昇すると予想し、住宅価格に投機するべきだから、家を買う方が良いと主張する人がよくいます。しかし、この主張はほとんどの場合根拠がありません。責任あるファイナンシャルアドバイザーは、単一の分散されていない資産に投機するために多額のローンを組むことを推奨しません。投機対象資産がたまたま住宅だからといって、関連する考慮事項がそれほど大きく変わるわけではありません。 人々がよく持ち出すもう一つの考えは、賃貸は「お金を捨てている」というものです。住宅ローンの返済とは異なり、元金を返済することで資産が蓄積されるわけではないからです。しかし、この考えも誤りです。元金の返済によって富が築かれるわけではありません。単に負債が減っているだけです。賃貸はお金を捨てているのではなく、資産の所有権ではなく、期限付きのリース契約を通じて、商品に対する異なる、より限定された権利の束を購入する方法に過ぎません。 市場価格に異議がある場合、あるいは政府の補助金や規制によって市場が歪められている場合を除き、住宅所有が純現在コストの削減につながると期待する経済的な根拠はありません。もちろん、政府は実際には市場を歪めています。しかし、それはさらなる市場介入によって事態を悪化させる正当な理由にはなりません。せいぜい、住宅購入を促進する政府のプログラムを利用することが、個人的な利益になる可能性があるということを意味するだけです。