On pourrait croire que Trump subventionnerait implicitement le marché immobilier en autorisant les GSE (entreprises parrainées par le gouvernement) Fannie Mae et Freddie Mac à acheter des prêts hypothécaires à 50 ans. L'argument avancé est que les investisseurs s'attendent à ce que l'État renfloue les GSE en cas de pertes, une attente née de la crise financière de 2008, lorsque le gouvernement les a placées sous tutelle et leur a octroyé des fonds du Trésor. Comme les investisseurs continuent de valoriser leurs titres en tenant compte de cette protection, l'élargissement des possibilités d'achat des GSE est souvent perçu comme une subvention implicite de l'État au financement du logement. Mais cet argument est trompeur. En réalité, Trump a pris des mesures pour mettre fin aux tutelles mêmes qui ont créé ces attentes. En 2019, il a ordonné au Trésor d'élaborer un plan pour y mettre fin. Le Trésor et la FHFA ont ensuite révisé leurs accords de paiement préférentiel (PSPA) afin que les GSE puissent conserver leurs capitaux. Plus récemment, en mai 2025, Trump a déclaré travailler à l'introduction en bourse de Fannie Mae et Freddie Mac. En octobre 2025, le directeur de la FHFA, William Pulte, a confirmé que l'administration œuvrait à la fin de ces tutelles. Personnellement, je pense que Trump devrait aller plus loin que la simple suppression des tutelles et l'introduction en bourse des GSE. Toutefois, même s'il y parvient et déréglemente ensuite le marché hypothécaire, cela ne créerait pas de véritable subvention. On assisterait surtout à une plus grande ouverture du marché du crédit. Bien qu'il soit évidemment nécessaire de déréglementer également les règles locales en matière de logement, ce type de déréglementation fédérale semble tout simplement bénéfique pour les consommateurs. Cela devient évident lorsqu'on comprend les principaux compromis économiques entre la location et l'achat d'un logement par le biais d'un prêt. Malheureusement, je crains que cet argument relatif au bien-être du consommateur ne soit pas évident pour la plupart des gens. La grande majorité d'entre eux comprennent mal les compromis nécessaires lorsqu'il s'agit de choisir entre louer et acheter un bien immobilier à crédit. Cette méconnaissance les amène à tenir des propos erronés sur le marché du logement et sur les lois à adopter pour résoudre les problèmes supposés de ce marché. Permettez-moi donc d'expliquer quelques notions de base. Contrairement à une idée reçue, lorsque vous achetez un bien comme une maison à crédit, vous en êtes propriétaire dès le premier jour, tant financièrement que généralement légalement. Le prêteur n'en est pas propriétaire. Il détient simplement une sûreté lui permettant de reprendre possession du bien en cas de défaut de paiement. C'est fondamentalement différent de la location, car les locataires n'ont aucun droit de propriété : ils ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer, ni modifier le bien, et leur usage est limité par un bail résiliable. Il s'agit de la justification économique fondamentale du choix entre la location et l'achat d'un logement par le biais d'un prêt hypothécaire. Les préférences en matière d'acquisition de droits de propriété varient d'une personne à l'autre, ce qui suggère que certains devraient acheter et d'autres louer. Une politique du logement efficace ne devrait pas viser à protéger les citoyens contre les prêteurs « avides », mais plutôt à reconnaître la diversité des préférences et à garantir que le marché propose des options adaptées à la situation de chacun, afin que tous puissent trouver un logement correspondant à leurs besoins.
Cette analyse, bien sûr, est très différente de la façon dont la plupart des gens abordent la politique du logement. En effet, on se concentre généralement sur des idées beaucoup plus simplistes, notamment celle selon laquelle acheter une maison est intrinsèquement préférable à la location pour presque tout le monde, et que les gens ne louent que parce qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter. Cette idée est souvent étayée par divers arguments fallacieux. Par exemple, on entend souvent dire qu'acheter une maison est plus avantageux car il faut spéculer sur les prix de l'immobilier, en pariant sur une appréciation plus rapide que celle du marché en général. Or, cet argument est presque toujours infondé. Aucun conseiller financier responsable ne recommanderait de contracter un prêt important pour spéculer sur un seul actif non diversifié. Les considérations pertinentes ne diffèrent pas fondamentalement du simple fait que l'actif spéculatif soit une maison. Une autre idée reçue souvent évoquée est celle selon laquelle louer reviendrait à « jeter de l'argent par les fenêtres », car, contrairement au remboursement d'un prêt immobilier, on ne constitue pas de patrimoine en remboursant le capital. Or, cette idée est également fausse. On n'acquiert pas de richesse en remboursant le capital ; on ne fait que réduire sa dette. Louer n'est pas jeter de l'argent par les fenêtres ; c'est simplement une façon d'acquérir un ensemble de droits différent et plus restreint sur un bien, en le louant par le biais d'un bail à durée déterminée plutôt que par l'achat du bien lui-même. Il n'y a aucune raison économique de penser que l'accession à la propriété se traduira par des économies nettes sur le coût actuel, sauf si vous contestez les prix du marché ou si les subventions et réglementations gouvernementales ont faussé le marché. Bien sûr, dans les faits, l'État fausse le marché. Cependant, cela ne justifie pas d'aggraver la situation par des interventions supplémentaires. Tout au plus, cela signifie-t-il que profiter des programmes gouvernementaux encourageant l'achat d'un logement peut être dans votre intérêt.