J'ai vu un grand nombre de partisans de la prospérité critiquer l'annonce selon laquelle Trump envisage de normaliser les prêts hypothécaires sur 50 ans. Cependant, la plupart de ces critiques me semblent profondément erronées. À mon avis, l'administration Trump tente une déréglementation intelligente qui corrige partiellement des décennies de mauvaises politiques fédérales. Ces politiques ont limité les choix des citoyens et ont en partie contribué à rendre les prêts immobiliers inaccessibles à de nombreux jeunes. Bien que les intentions de Trump concernant la promotion des prêts hypothécaires à 50 ans restent floues, une interprétation plausible de cette annonce est qu'il souhaite simplement déréglementer la durée maximale des prêts hypothécaires et la responsabilité des prêteurs. Concrètement, il demanderait aux autorités de modifier la réglementation afin de supprimer le plafond de 30 ans dans la définition de « prêt hypothécaire admissible » et d'autoriser les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) à acquérir des prêts hypothécaires à 50 ans. Cela a une incidence importante, car la réglementation actuelle sur les prêts hypothécaires qualifiés limite la « protection de la sphère de sécurité » aux prêts entièrement vérifiés d'une durée maximale de 30 ans. Autrement dit, l'octroi d'un prêt plus long ou moins contraignant expose les prêteurs à des poursuites et à des sanctions pour défaut de paiement. Pour rappel, une telle poursuite est une action intentée par un emprunteur contre un prêteur qui n'a pas respecté les exigences fédérales en matière d'octroi de crédit. Cette situation engendre un risque juridique a posteriori qui accroît le risque de crédit pour les créanciers et constitue un frein majeur à l'octroi de prêts hypothécaires. Ces recours ont été initiés dans le cadre de la réglementation des prêts de la loi Dodd-Frank de 2010, censée protéger les emprunteurs contre les prêts « prédateurs » et « irresponsables ». En réalité, il s'agit simplement de restreindre, de manière paternaliste, les choix des emprunteurs, soi-disant pour leur bien. Le résultat prévisible est une réduction des options de crédit, une augmentation des coûts de mise en conformité et un ralentissement de l'ajustement du marché immobilier, rendant plus difficile l'obtention de prêts hypothécaires pour l'achat d'un logement. J'ai vu beaucoup de gens critiquer cette annonce de Trump, affirmant que cette mesure revient simplement à « subventionner la demande de logements » et qu'il faudrait plutôt déréglementer la construction. Mais cette critique me semble fondamentalement erronée. D'abord, le gouvernement fédéral n'a pas vraiment de marge de manœuvre en matière de réglementation du logement, si ce n'est peut-être en nommant des juges radicaux à la Cour suprême et en menaçant les États de modifier leur politique. Il n'est donc pas vraiment juste de reprocher à Trump de ne pas déréglementer le logement. Mais plus fondamentalement, ce type de mesure est totalement différent d'une simple subvention de la demande de logements. Dans un modèle économique simple, les prix des logements devraient être égaux à la valeur actuelle des loyers futurs attendus, c'est-à-dire que le prix reflète la valeur actualisée de tous les services futurs qu'un logement peut fournir. Assouplir la réglementation des prêts hypothécaires ne devrait pas augmenter ces loyers futurs ni modifier le taux d'actualisation ; cela réduit seulement les contraintes de financement qui déterminent qui peut acheter un logement. Le marché répartirait ainsi les logements plus efficacement, certains consommateurs choisissant d'acheter à des conditions flexibles et d'autres de louer, au lieu d'imposer à tous la même structure rigide sur 30 ans qui étouffe la diversité légitime des préférences en matière d'emprunt et de propriété. Cela ne ressemble en rien à une politique visant à « subventionner le logement par l'État tout en limitant l'offre ». Au contraire, c'est précisément le genre de mesure que les partisans d'une économie de marché devraient applaudir : Trump s'attaque précisément aux réglementations fédérales les plus pertinentes qui rendent plus difficile l'accès au crédit pour les jeunes souhaitant acheter un logement. Ces réglementations contribuent à retarder l'accession à la propriété, notamment pour les emprunteurs fortement endettés, comme les jeunes ayant une dette étudiante importante.
On pourrait croire que Trump subventionnerait implicitement le marché immobilier en autorisant les GSE (entreprises parrainées par le gouvernement) Fannie Mae et Freddie Mac à acheter des prêts hypothécaires à 50 ans. L'argument avancé est que les investisseurs s'attendent à ce que l'État renfloue les GSE en cas de pertes, une attente née de la crise financière de 2008, lorsque le gouvernement les a placées sous tutelle et leur a octroyé des fonds du Trésor. Comme les investisseurs continuent de valoriser leurs titres en tenant compte de cette protection, l'élargissement des possibilités d'achat des GSE est souvent perçu comme une subvention implicite de l'État au financement du logement. Mais cet argument est trompeur. En réalité, Trump a pris des mesures pour mettre fin aux tutelles mêmes qui ont créé ces attentes. En 2019, il a ordonné au Trésor d'élaborer un plan pour y mettre fin. Le Trésor et la FHFA ont ensuite révisé leurs accords de paiement préférentiel (PSPA) afin que les GSE puissent conserver leurs capitaux. Plus récemment, en mai 2025, Trump a déclaré travailler à l'introduction en bourse de Fannie Mae et Freddie Mac. En octobre 2025, le directeur de la FHFA, William Pulte, a confirmé que l'administration œuvrait à la fin de ces tutelles. Personnellement, je pense que Trump devrait aller plus loin que la simple suppression des tutelles et l'introduction en bourse des GSE. Toutefois, même s'il y parvient et déréglemente ensuite le marché hypothécaire, cela ne créerait pas de véritable subvention. On assisterait surtout à une plus grande ouverture du marché du crédit. Bien qu'il soit évidemment nécessaire de déréglementer également les règles locales en matière de logement, ce type de déréglementation fédérale semble tout simplement bénéfique pour les consommateurs. Cela devient évident lorsqu'on comprend les principaux compromis économiques entre la location et l'achat d'un logement par le biais d'un prêt. Malheureusement, je crains que cet argument relatif au bien-être du consommateur ne soit pas évident pour la plupart des gens. La grande majorité d'entre eux comprennent mal les compromis nécessaires lorsqu'il s'agit de choisir entre louer et acheter un bien immobilier à crédit. Cette méconnaissance les amène à tenir des propos erronés sur le marché du logement et sur les lois à adopter pour résoudre les problèmes supposés de ce marché. Permettez-moi donc d'expliquer quelques notions de base. Contrairement à une idée reçue, lorsque vous achetez un bien comme une maison à crédit, vous en êtes propriétaire dès le premier jour, tant financièrement que généralement légalement. Le prêteur n'en est pas propriétaire. Il détient simplement une sûreté lui permettant de reprendre possession du bien en cas de défaut de paiement. C'est fondamentalement différent de la location, car les locataires n'ont aucun droit de propriété : ils ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer, ni modifier le bien, et leur usage est limité par un bail résiliable. Il s'agit de la justification économique fondamentale du choix entre la location et l'achat d'un logement par le biais d'un prêt hypothécaire. Les préférences en matière d'acquisition de droits de propriété varient d'une personne à l'autre, ce qui suggère que certains devraient acheter et d'autres louer. Une politique du logement efficace ne devrait pas viser à protéger les citoyens contre les prêteurs « avides », mais plutôt à reconnaître la diversité des préférences et à garantir que le marché propose des options adaptées à la situation de chacun, afin que tous puissent trouver un logement correspondant à leurs besoins.
Cette analyse, bien sûr, est très différente de la façon dont la plupart des gens abordent la politique du logement. En effet, on se concentre généralement sur des idées beaucoup plus simplistes, notamment celle selon laquelle acheter une maison est intrinsèquement préférable à la location pour presque tout le monde, et que les gens ne louent que parce qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter. Cette idée est souvent étayée par divers arguments fallacieux. Par exemple, on entend souvent dire qu'acheter une maison est plus avantageux car il faut spéculer sur les prix de l'immobilier, en pariant sur une appréciation plus rapide que celle du marché en général. Or, cet argument est presque toujours infondé. Aucun conseiller financier responsable ne recommanderait de contracter un prêt important pour spéculer sur un seul actif non diversifié. Les considérations pertinentes ne diffèrent pas fondamentalement du simple fait que l'actif spéculatif soit une maison. Une autre idée reçue souvent évoquée est celle selon laquelle louer reviendrait à « jeter de l'argent par les fenêtres », car, contrairement au remboursement d'un prêt immobilier, on ne constitue pas de patrimoine en remboursant le capital. Or, cette idée est également fausse. On n'acquiert pas de richesse en remboursant le capital ; on ne fait que réduire sa dette. Louer n'est pas jeter de l'argent par les fenêtres ; c'est simplement une façon d'acquérir un ensemble de droits différent et plus restreint sur un bien, en le louant par le biais d'un bail à durée déterminée plutôt que par l'achat du bien lui-même. Il n'y a aucune raison économique de penser que l'accession à la propriété se traduira par des économies nettes sur le coût actuel, sauf si vous contestez les prix du marché ou si les subventions et réglementations gouvernementales ont faussé le marché. Bien sûr, dans les faits, l'État fausse le marché. Cependant, cela ne justifie pas d'aggraver la situation par des interventions supplémentaires. Tout au plus, cela signifie-t-il que profiter des programmes gouvernementaux encourageant l'achat d'un logement peut être dans votre intérêt.