Podría pensarse que Trump estaría subsidiando implícitamente el mercado inmobiliario al permitir que las GSE, Fannie Mae y Freddie Mac, compren hipotecas a 50 años. El argumento es que los inversores esperan que el gobierno rescate a las GSE si alguna vez sufren pérdidas, una expectativa que surgió durante la crisis financiera de 2008, cuando el gobierno las intervino y les proporcionó financiación del Tesoro. Dado que los inversores siguen valorando sus títulos como si existiera esa protección, ampliar las opciones de compra de las GSE se suele describir como un subsidio gubernamental implícito a la financiación de la vivienda. Pero este argumento es engañoso. De hecho, Trump tomó medidas para poner fin a las mismas tutelas que generaron esas expectativas. En 2019, ordenó al Tesoro que elaborara un plan para eliminarlas. Posteriormente, el Tesoro y la FHFA revisaron sus acuerdos de compra de acciones (PSPA, por sus siglas en inglés) para que las GSE pudieran conservar su capital. Más recientemente, en mayo de 2025, Trump declaró que estaba trabajando para que Fannie Mae y Freddie Mac cotizaran en bolsa. En octubre de 2025, el director de la FHFA, William Pulte, confirmó que el gobierno estaba trabajando para poner fin a las tutelas. Personalmente, creo que Trump debería ir más allá de simplemente acabar con las tutelas y convertir a las GSE en empresas públicas. Sin embargo, si lo logra y luego desregula las hipotecas, en realidad no se crearía un subsidio significativo. En cambio, simplemente habría un mercado crediticio más abierto. Aunque obviamente también deberíamos desregular las normas locales de vivienda, este tipo de desregulación federal parece claramente beneficiosa desde la perspectiva del bienestar del consumidor. Esto se hace evidente al comprender las ventajas y desventajas económicas fundamentales entre alquilar y comprar una vivienda mediante un préstamo. Lamentablemente, me temo que este argumento sobre el bienestar del consumidor no resulta intuitivo para casi nadie. La gran mayoría de las personas desconoce las ventajas y desventajas de alquilar o comprar una propiedad mediante un préstamo. Esta falta de comprensión las lleva a hacer afirmaciones erróneas sobre el mercado inmobiliario y sobre las leyes que deberíamos adoptar para solucionar los supuestos problemas de este mercado. Permítanme explicar algunos conceptos básicos. Contrario a la creencia popular, al comprar un bien como una casa con un préstamo, usted es el propietario desde el primer día, tanto económica como, generalmente, legalmente. El prestamista no es el propietario; simplemente tiene un derecho real de garantía que le permite recuperarlo si usted incumple con el pago. Esto es fundamentalmente diferente al alquiler, ya que los inquilinos no tienen derechos de propiedad: no pueden vender, hipotecar ni modificar el bien, y su uso está limitado por un contrato de arrendamiento que puede rescindirse. Esta es la justificación económica más fundamental para elegir entre alquilar y obtener una hipoteca para comprar una casa. Cada persona tiene sus propias preferencias respecto a la importancia que le da a la adquisición de derechos de propiedad sobre la vivienda, lo que sugiere que algunas personas deberían comprar y otras alquilar. Una buena política de vivienda no debería centrarse en proteger a las personas de prestamistas abusivos, sino en reconocer la diversidad de preferencias y garantizar que el mercado ofrezca opciones adaptadas a las circunstancias individuales de cada persona para que puedan acceder a una vivienda que se ajuste a sus necesidades.
Este análisis, por supuesto, no se parece en nada a la forma en que la mayoría de la gente aborda la política de vivienda. En cambio, suelen centrarse en ideas mucho más simplistas, sobre todo en la noción de que comprar una casa es inherentemente mejor que alquilar para casi todo el mundo, y que la gente solo alquila porque no puede permitirse comprar. Se suelen ofrecer varios argumentos erróneos para defender esta idea. Por ejemplo, a menudo se afirma que comprar una casa es mejor porque se debería especular con los precios de la vivienda, apostando a que estos se revalorizarán más rápido que el mercado en general. Sin embargo, este argumento casi siempre es infundado. Ningún asesor financiero responsable recomendaría solicitar un préstamo grande para especular con un único activo no diversificado. Las consideraciones relevantes no varían mucho solo porque el activo especulativo sea una vivienda. Otra idea que suele surgir es la de que al alquilar se está «tirando el dinero a la basura» porque, a diferencia de una hipoteca, no se genera patrimonio al amortizar el capital. Pero esta idea también es falsa. No se adquiere riqueza mediante pagos de capital; simplemente se reduce la deuda. Alquilar no es tirar el dinero; es solo una forma de adquirir un conjunto diferente y reducido de derechos sobre un bien, mediante un contrato de arrendamiento con duración determinada en lugar de la propiedad del activo. No hay razón económica para esperar que la compra de una vivienda genere ahorros netos en el costo actual, a menos que no esté de acuerdo con los precios del mercado o que los subsidios y regulaciones gubernamentales hayan distorsionado el mercado. Por supuesto, en la práctica el gobierno distorsiona el mercado. Sin embargo, eso no justifica empeorar las cosas con intervenciones adicionales. A lo sumo, significa que aprovechar los programas gubernamentales que incentivan la compra de vivienda puede ser beneficioso para usted.