He visto a muchísimas personas que defienden la abundancia criticar la noticia de que Trump está considerando normalizar las hipotecas a 50 años. Sin embargo, la mayor parte de estas críticas me parecen profundamente erróneas. Creo que la administración Trump está intentando una desregulación inteligente que revierte parcialmente décadas de malas políticas federales. Estas políticas limitaron las opciones de la gente y fueron en parte responsables de que muchos jóvenes no pudieran acceder a préstamos hipotecarios. Aunque aún no está claro qué pretende hacer Trump para impulsar las hipotecas a 50 años, una interpretación plausible de la noticia es que simplemente busca desregular los plazos hipotecarios y las normas de responsabilidad de los prestamistas. En concreto, ordenaría a los reguladores que modifiquen las normas para eliminar el límite de 30 años en la definición de "Hipoteca Cualificada" y permitir que las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) adquieran hipotecas a 50 años. Esto es importante porque la normativa vigente sobre hipotecas cualificadas limita la llamada "protección de puerto seguro" a préstamos totalmente verificados de 30 años o menos. Esto significa que conceder un préstamo a más largo plazo o con condiciones menos favorables expone a los prestamistas a demandas y sanciones por falta de capacidad de pago. En otras palabras, una demanda por falta de capacidad de pago es una reclamación del prestatario que alega que el prestamista no cumplió con los requisitos federales de suscripción. Esto genera una exposición legal posterior que aumenta el riesgo crediticio para los acreedores y es un factor importante que desalienta la concesión de préstamos hipotecarios. Estas demandas surgieron como parte de las regulaciones crediticias de la Ley Dodd-Frank de 2010, cuyo objetivo era proteger a los prestatarios de préstamos abusivos e irresponsables. Sin embargo, en realidad, esto solo implica restringir paternalistamente ciertas opciones de crédito a los prestatarios, supuestamente por su propio bien. El resultado previsible ha sido una menor oferta de crédito, mayores costos de cumplimiento y una adaptación más lenta del mercado inmobiliario, lo que dificulta que las personas obtengan hipotecas para comprar una vivienda. He visto a mucha gente quejarse del anuncio de Trump, alegando que esta medida simplemente «subsidia la demanda de vivienda» y que, en cambio, deberíamos desregular la construcción de viviendas. Pero esta crítica me parece fundamentalmente errónea. Para empezar, el gobierno federal no puede hacer mucho con respecto a las regulaciones de vivienda, salvo quizás nombrar jueces radicales para la Corte Suprema y presionar a los gobiernos estatales para que cambien sus políticas, así que no es justo criticar a Trump por no desregular la vivienda. Pero, fundamentalmente, este tipo de medida es totalmente diferente a simplemente subvencionar la demanda de vivienda. En un modelo económico sencillo, los precios de la vivienda deberían ser iguales al valor actual de las rentas futuras esperadas, lo que significa que el precio refleja el valor descontado de todos los servicios que una propiedad puede proporcionar en el futuro. Flexibilizar la normativa hipotecaria no debería aumentar esas rentas futuras ni modificar la tasa de descuento; solo reduce las restricciones financieras que determinan quién puede comprar una vivienda. Esto implicaría que el mercado simplemente asignaría la vivienda de forma más eficiente, con algunos consumidores optando por comprar con condiciones flexibles y otros por alquilar, en lugar de que todos se vean obligados a seguir la misma estructura rígida a 30 años que limita la variación legítima en las preferencias de endeudamiento y propiedad. Esto no se parece en nada a "subsidiar la vivienda con el gobierno mientras se restringe la oferta". Al contrario, es precisamente el tipo de medida que deberían celebrar quienes defienden la abundancia: Trump está atacando las regulaciones federales más relevantes que dificultan que los jóvenes consigan capital para comprar una vivienda. Estas regulaciones contribuyen a retrasar el momento en que las personas se convierten en propietarias, especialmente para quienes tienen una alta relación deuda-ingresos, como los jóvenes con una deuda estudiantil considerable.
Podría pensarse que Trump estaría subsidiando implícitamente el mercado inmobiliario al permitir que las GSE, Fannie Mae y Freddie Mac, compren hipotecas a 50 años. El argumento es que los inversores esperan que el gobierno rescate a las GSE si alguna vez sufren pérdidas, una expectativa que surgió durante la crisis financiera de 2008, cuando el gobierno las intervino y les proporcionó financiación del Tesoro. Dado que los inversores siguen valorando sus títulos como si existiera esa protección, ampliar las opciones de compra de las GSE se suele describir como un subsidio gubernamental implícito a la financiación de la vivienda. Pero este argumento es engañoso. De hecho, Trump tomó medidas para poner fin a las mismas tutelas que generaron esas expectativas. En 2019, ordenó al Tesoro que elaborara un plan para eliminarlas. Posteriormente, el Tesoro y la FHFA revisaron sus acuerdos de compra de acciones (PSPA, por sus siglas en inglés) para que las GSE pudieran conservar su capital. Más recientemente, en mayo de 2025, Trump declaró que estaba trabajando para que Fannie Mae y Freddie Mac cotizaran en bolsa. En octubre de 2025, el director de la FHFA, William Pulte, confirmó que el gobierno estaba trabajando para poner fin a las tutelas. Personalmente, creo que Trump debería ir más allá de simplemente acabar con las tutelas y convertir a las GSE en empresas públicas. Sin embargo, si lo logra y luego desregula las hipotecas, en realidad no se crearía un subsidio significativo. En cambio, simplemente habría un mercado crediticio más abierto. Aunque obviamente también deberíamos desregular las normas locales de vivienda, este tipo de desregulación federal parece claramente beneficiosa desde la perspectiva del bienestar del consumidor. Esto se hace evidente al comprender las ventajas y desventajas económicas fundamentales entre alquilar y comprar una vivienda mediante un préstamo. Lamentablemente, me temo que este argumento sobre el bienestar del consumidor no resulta intuitivo para casi nadie. La gran mayoría de las personas desconoce las ventajas y desventajas de alquilar o comprar una propiedad mediante un préstamo. Esta falta de comprensión las lleva a hacer afirmaciones erróneas sobre el mercado inmobiliario y sobre las leyes que deberíamos adoptar para solucionar los supuestos problemas de este mercado. Permítanme explicar algunos conceptos básicos. Contrario a la creencia popular, al comprar un bien como una casa con un préstamo, usted es el propietario desde el primer día, tanto económica como, generalmente, legalmente. El prestamista no es el propietario; simplemente tiene un derecho real de garantía que le permite recuperarlo si usted incumple con el pago. Esto es fundamentalmente diferente al alquiler, ya que los inquilinos no tienen derechos de propiedad: no pueden vender, hipotecar ni modificar el bien, y su uso está limitado por un contrato de arrendamiento que puede rescindirse. Esta es la justificación económica más fundamental para elegir entre alquilar y obtener una hipoteca para comprar una casa. Cada persona tiene sus propias preferencias respecto a la importancia que le da a la adquisición de derechos de propiedad sobre la vivienda, lo que sugiere que algunas personas deberían comprar y otras alquilar. Una buena política de vivienda no debería centrarse en proteger a las personas de prestamistas abusivos, sino en reconocer la diversidad de preferencias y garantizar que el mercado ofrezca opciones adaptadas a las circunstancias individuales de cada persona para que puedan acceder a una vivienda que se ajuste a sus necesidades.
Este análisis, por supuesto, no se parece en nada a la forma en que la mayoría de la gente aborda la política de vivienda. En cambio, suelen centrarse en ideas mucho más simplistas, sobre todo en la noción de que comprar una casa es inherentemente mejor que alquilar para casi todo el mundo, y que la gente solo alquila porque no puede permitirse comprar. Se suelen ofrecer varios argumentos erróneos para defender esta idea. Por ejemplo, a menudo se afirma que comprar una casa es mejor porque se debería especular con los precios de la vivienda, apostando a que estos se revalorizarán más rápido que el mercado en general. Sin embargo, este argumento casi siempre es infundado. Ningún asesor financiero responsable recomendaría solicitar un préstamo grande para especular con un único activo no diversificado. Las consideraciones relevantes no varían mucho solo porque el activo especulativo sea una vivienda. Otra idea que suele surgir es la de que al alquilar se está «tirando el dinero a la basura» porque, a diferencia de una hipoteca, no se genera patrimonio al amortizar el capital. Pero esta idea también es falsa. No se adquiere riqueza mediante pagos de capital; simplemente se reduce la deuda. Alquilar no es tirar el dinero; es solo una forma de adquirir un conjunto diferente y reducido de derechos sobre un bien, mediante un contrato de arrendamiento con duración determinada en lugar de la propiedad del activo. No hay razón económica para esperar que la compra de una vivienda genere ahorros netos en el costo actual, a menos que no esté de acuerdo con los precios del mercado o que los subsidios y regulaciones gubernamentales hayan distorsionado el mercado. Por supuesto, en la práctica el gobierno distorsiona el mercado. Sin embargo, eso no justifica empeorar las cosas con intervenciones adicionales. A lo sumo, significa que aprovechar los programas gubernamentales que incentivan la compra de vivienda puede ser beneficioso para usted.