En el hilo 🧵 de hoy…🏡 Inversión inmobiliaria directa VS Inversión inmobiliaria indirecta Comenzamos👇
Índice: 1️⃣¿Qué es Inversión directa? 2️⃣¿Qué es Inversión indirecta? 3️⃣¿Cómo puedo invertir?
1️⃣Inversión directa: en propiedades destinadas a obtener una rentabilidad fija procedente: ✅desarrollo y construcción de proyectos para ser revendidos en el futuro. ✅Financiación a inversores y obteniendo una ganancia por ello. ✅compra:venta de alguna oportunidad.
Para la misma se requiere una participación elevada y más allá de tener algún responsable de la obra como un arquitecto requieren de mucho tiempo ya que la gestión la realiza en la mayor parte de las operaciones por parte del mismo inversor.
En 2020 en 🇪🇸 Se precisan de 10,8 años de renta disponible por los 8,2 en el año 2000.
factores a tener en cuenta: ✅responsabilidades que asumir a la hora de alquilar la propiedad. ✅Posibles subidas de tipos. ✅Gastos de seguros,impuestos, derramas, mantenimientos… ✅Factores económicos : incremento del desempleo, restricciones en los créditos. ✅Ocupaciones.
El Capital Asset Pricing Model (CAPM) es una herramienta de evaluación optimizada ya que incorpora conceptos de riesgo y costo de oportunidad en el análisis. Este modelo se enfoca en obtener el retorno sobre la inversión (ROI) derivado de la renta por alquiler y se compara con👇
otras inversiones libres de riesgo. Si la tasa excede el potencial ROI de una renta por alquiler no tiene sentido tomar el riesgo. Lo positivo del CAPM es que considera los riesgos inherentes a la renta de la propiedad es decir…
que no todas las propiedades poseen el mismo riesgo sino que son ponderadas por su antigüedad o su ubicación por ejemplo. En propiedades más antiguas se tienen que incurrir en mayores costos de mantenimiento.
El enfoque se basa en el ingreso potencial de la tasa de retorno del alquiler de la propiedad en relación a la inversión inicial. Se calcula: el ingreso anual por alquiler bruto dividido por el costo original o el valor actual de la propiedad.
Una versión mejorada tiene en cuenta el flujo de caja descontado (discounted cash flow) en el que el dinero recibido en el futuro estará sujeto a los riesgos de inflación y deberán descontarse para traerlo a valor presente.
2️⃣Inversión inmobiliaria indirecta Su nombre deriva del hecho de que la inversión requiere un compromiso muy reducido por parte del inversor el proyecto o la operación porque se trata de colocar la inversión en un título o letra garantizados por inmuebles.
También puede ser el producto de la administración de una cartera de inmuebles o créditos hipotecarios en forma directa o bien a través de un administrador es decir un FI que se dedica a la compra de títulos o letras hipotecarias que ofrecerán una rentabilidad de la gestión.
La última fórmula es a través de la compra de las acciones de estas administradoras en el mercado de valores. En este caso se invierte a través de la figura de los Real Estate Investment Trusts o más comúnmente denominados REITS.
Por último os dejo una selección de los fondos más destacados en REITs inmobiliarios👇
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